Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus und Gartengrundstück

Lfd. Nr. 1 - Gartengrundstück, Verkehrswert: 10.000,00 €
Lfd. Nr. 2 - Zweifamilienhaus, Verkehrswert: 202.000,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um ein Zweifamilienhaus sowie ein direkt angrenzendes Gartengrundstück.

Das Objekt konnte vom Gutachter nur von außen besichtigt werden. Daher basiert die Ermittlung des Verkehrswertes auf diversen Faktoren: u. a. Außenbesichtigung, Baupläne, Vergleichswerte.

Das teilunterkellerte Gebäude wurde geschätzt zwischen 1950 und 1960 in Massivbauweise errichtet, ca. 1965 erfolgten Um-/Ausbaumaßnahmen (Dachausbau etc.). Vorhanden sind eine 2-Zimmerwohnung im EG mit Anbau und Balkon, eine 3-Zimmerwohnung im OG mit Balkon sowie eine ausgebaute 3-Zimmerwohnung im DG mit Spitzboden. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 227 m².

Die Grundrissgestaltung ist laut Plänen baujahres- und nutzungsgemäß, die Belichtung/Belüftung ist durch ausreichend dimensionierte Fensterflächen überwiegend als normal einzustufen. Bei der Besichtigung waren Risse an der Fassade erkennbar.

Das Haus ist in der Denkmalliste der archäologischen Kulturdenkmale als Prüffall geführt (Teil des historischen Siedlungskerns Bermersbach), bodeneingreifende Baumaßnahmen bedürfen einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung.

An das Gebäude ist eine Pkw-Einzelgarage angebaut, Bj. 1975 in Massivbauweise mit Stahlschwingtor und Fenster auf der Gebäuderückseite.

Auf dem Gartengrundstück steht ein Schuppen in Massiv-/Holzkonstruktion. Das Grundstück weist eine starke Hanglage auf und ist nicht anfahrbar. Es ist nur über das vorgelagerte Gebäudegrundstück Flst. 29 und ein Nachbarflurstück zugänglich. Die Zuwegung ist dinglich nicht gesichert, dauerhafte Zugänglichkeit wird unterstellt.

Zum Zeitpunkt der Wertermittlung wurde das Gesamtobjekt eigen genutzt.

Dachform: Satteldach
Fenster: Gebäuderückseite (Gartenseite): Kunststofffenster mit Isolierverglasung; Hauseingangsseite (Straßenseite): Fenster waren bei der Ortsbesichtigung nicht einsehbar, da die Rollläden geschlossen waren; Glasbausteinfenster im Treppenhausbereich; Z.T. Aufbaurollläden mit Rollladenpanzer aus Kunststoff
Heizung: Einzel-Festbrennstofföfen (gemäß Baubeschreibung); Angaben zu einer Modernisierung der Heizungsart liegen nicht vor
Besondere Bauteile: Dachgaube, Balkone, z.T. mit Überdachung, Wohnhaus-Anbau

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in Forbach (ca. 4.660 Einwohner) im Westen des Bergdorfs Bermersbach, ein Ortsteil, der ca. drei Kilometer nordwestlich des Kernorts Forbach auf einem Bergrücken liegt.

Die Luisenstraße ist die Verbindungsstraße (L 79) ins Rheintal nach Baden-Baden über die Bergkuppe „Rote Lache“. Es bestehen daher Immissionen durch den Durchgangsverkehr. Die Nachbarschaftsbebauung besteht überwiegend aus ein- bis zweigeschossigen Wohnhäusern, z.T. mit Hausgärten. Nur wenige Meter entfernt befindet sich eine Bushaltestelle, der Kindergarten ist ca. 300 m entfernt. In Bermersbach gibt es lediglich einen Dorfladen, weitere Geschäfte des täglichen und besonderen Bedarfs finden sich im Kernort Forbach.

Beide Grundstücke weisen eine starke Hanglage auf, von Südwest nach Nordost. Die Luisenstraße ist eine Straße, die sich je nach Abschnitt (Verbindungsstraße, Feld-/Waldweg) unterschiedlich gestaltet. Auf Höhe des Bewertungsobjektes handelt es sich um eine in beide Richtungen befahrbare Verbindungsstraße mit Geschwindigkeitsbegrenzung auf 30 km/h. Sie ist voll ausgebaut und asphaltiert. Gehwege sowie Parkmöglichkeiten sind im Straßenbereich nicht vorhanden.