(IP) Hinsichtlich der Bestimmungen eines Mietvertrags, Forderungen mit Gegenforderungen aufrechnen zu können, hat das Oberlandesgericht Hamm mit Leitsatz entschieden.

„Die Beschränkung in einem (Formular-) Mietvertrag, dass der Mieter nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten (Gegen-) Forderungen aufrechnen darf, ist wirksam und auch nicht dahingehend auszulegen, dass auch entscheidungsreife (Gegen-) Forderungen von der Beschränkung ausgenommen sind.

Die Entscheidungsreife der (Gegen-) Forderung kann aber dazu führen, dass die Berufung auf die Aufrechnungsbeschränkung im Einzelfall treuwidrig ist. Dies ist aber nur dann der Fall, wenn die Mietforderung und die Aufrechnungsforderung in einem untrennbaren Zusammenhang stehen.“

Dem Kläger standen gegen die Beklagte hinsichtlich des betreffenden Mietvertrages ein Anspruch auf Zahlung der Mieten in Höhe von ca. 4.000,- € zu. Dieser Anspruch war, so das OLG, anders als von der Vorinstanz angenommen, nicht aufgrund einer mit dem Mietkautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten erklärten Aufrechnung erloschen. Die Aufrechnung sei nach § 9 des Mietvertrages der Parteien nämlich bereits unzulässig, weil die Kautionsrückzahlungsforderung aufgrund des Bestreitens des Klägers, die Kaution überhaupt erhalten zu haben, nicht unstreitig und auch nicht rechtskräftig festgestellt sei.

§ 9 des Mietvertrages der Parteien hatte folgenden Inhalt:

„Der Mieter kann gegenüber der Miete oder dem Anspruch auf Zahlung der Betriebskosten mit einer Gegenforderung nur aufrechnen oder ein Minderungsrecht ausüben, wenn er dies mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete dem Vermieter schriftlich angekündigt hat. Die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts und die Aufrechnung mit anderen als Ersatzforderungen wegen Mängel der Mietsache (§ 536 a BGB) ist ausgeschlossen, es sei denn, die Forderung ist unbestritten oder rechtskräftig festgestellt.“

OLG Hamm, Az.: 30 U 14/16

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