Nicht jeder Bauherr möchte seine Immobilie später selbst bewohnen. Teil des Bauvorhabens kann so auch die anschließende Vermietung sein. Welche Voraussetzungen die Räumlichkeiten erfüllen müssen, damit eine Vermietung möglich ist, ist sogar gesetzlich geregelt. Die Bauordnung und das Mietrecht legen bestimmte Mindestanforderungen fest. Je nach Bundesland können die konkreten Vorgaben jedoch sehr unterschiedlich ausfallen. Darüber hinaus sollten auch Vermieter ein Interesse daran haben, einen gewissen Komfort zu bieten.


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Nicht jede Räumlichkeit lässt sich so ohne weiteres als eigene Wohnung vermieten. Bund und Länder geben bei der Grundausstattung ganz bestimmte Kriterien vor.

Gesetzliche Vorgaben

Mieter, die auf Wohnungssuche sind, haben oft ganz eigene Ansprüche an das zukünftige Zuhause. Lage, Ausstattung und Raumaufteilung sind dabei stark von individuellen Präferenzen abhängig. Für Vermieter ist vor der Vermietung aber erst einmal wichtig, welche Ausstattungsmerkmale rein rechtlich notwendig sind, damit ein Objekt überhaupt als Wohnung gilt. Die deutsche Gesetzgebung hat hier selbstverständlich einige Vorgaben geschaffen. Grundsätzlich muss eine Wohnung als eigene Einheit im Gebäude erkennbar sein. Außerdem hat jeder Mieter ein Anrecht auf einen Briefkasten. Nach einer älteren Definition des Wohnungsbaugesetzes müssen in einer Wohnung zusätzlich folgende Dinge vorhanden sein:

  • Ein Raum zum Kochen mit Möglichkeit zur Entlüftung
  • Ein Bad mit Dusche, Toilette und Waschbecken
  • Anschlüsse für Gas- oder Elektroherd
  • Mindestens ein Frischwasseranschluss mit Entnahmevorrichtung
  • Anschlüsse für Heizgeräte
  • In jedem Raum mindestens eine Steckdose
  • Angemessene Keller- oder Lagerräume
  • Zugang zum Waschraum

Der entsprechende Paragraf wurde jedoch bereits Mitte der 1980er Jahre aufgehoben. Man ging damals davon aus, dass die beschriebenen Merkmale bereits auf jede moderne Wohnung zutreffen. Ein in ganz Deutschland gültiger Anforderungskatalog existiert seitdem nicht mehr. Viel mehr liegt die genaue Ausformulierung in der Hand des jeweiligen Bundeslands.

Unterschiede in den einzelnen Bundesländern

Die genauen Vorschriften zur Grundausstattung einer Mietwohnung legen aktuell die Baugesetze und Mietrechtsvorgaben der Bundesländer fest. Diese sind in Teilen ähnlich formuliert, können sich im Detail aber stark unterscheiden. In einer Berliner Küche müssen beispielsweise eine Kochgelegenheit und ein Ausguss vorhanden sein. Was genau unter einer Kochgelegenheit zu verstehen ist, wird jedoch nicht weiter beschrieben. In Hamburg hingegen findet die Kochstelle keine Erwähnung im Gesetzestext. Dafür gibt es exakte Vorgaben dazu, ab wie vielen Quadratmetern ein Raum als solcher bezeichnet und im Mietvertrag aufgeführt werden darf. Künftige Vermieter sollten sich also immer nach dem genauen Wortlaut der geltenden Vorgaben erkundigen. Besonders wichtig sind diese, wenn der Wohnungsbau aus öffentlichen Geldern gefördert werden soll.


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Wer seine Immobilie nach dem Bau komplett oder in Teilen vermieten möchte, der sollte sich schon bei der Planung Gedanken über die Anforderungen machen.

Der Briefkasten – Für den Vermieter Pflicht

Zum Thema „Briefkastenpflicht“ kursieren unterschiedliche Aussagen im Netz. So wird oft davon gesprochen, dass ein Mieter unbedingt einen Briefkasten braucht. Grundsätzlich ist diese Aussage zwar richtig, doch muss der Mieter selbst nicht für die Installation eines Briefkastens sorgen. Dies gehört ausdrücklich in den Aufgabenbereich des Vermieters. Die bloße Existenz eines Briefkastens ist allerdings nicht ausreichend. Er muss in jedem Fall komplett funktionsfähig sein. Sollte der Briefkasten der Post beispielsweise keinen entsprechenden Schutz vor Regen und Nässe bieten, muss ebenfalls nachgebessert werden. Vermieter sollten dieses Thema nicht auf die leichte Schulter nehmen, da ein fehlender oder defekter Briefkasten ein zulässiger Grund für die Mietminderung ist.

Küche und Badezimmer

Das ein Badezimmer in jede Wohnung gehört, ist eigentlich eine Selbstverständlichkeit. Als Minimum wird in der Regel ein abgetrennter Raum mit Waschbecken und Dusche oder Wanne vorausgesetzt. Eine funktionierende Toilette gehört zwar ebenfalls in jede Wohnung, die meisten Gesetzestexte schreiben jedoch nicht vor, dass sich diese zwingend im Badezimmer befinden muss. In der Küche hat jeder Mieter außerdem das Recht auf eine Entlüftung. Vermieter sollten daher für entsprechende Anschlüsse sorgen.

Bundesweite Rauchmelderpflicht

Manche Regelungen sind für alle Bundesländer gleich. So besteht in ganz Deutschland eine Rauchmelderpflicht für private Haushalte und somit auch Mietwohnungen. Vermieter sind verpflichtet, diese in den vorgegebenen Räumen zu installieren. Gemeint sind Schlafzimmer, Kinderzimmer und Räume mit Fluchtwegfunktion. Manche Bundesländer geben zusätzlich weitere Räume vor. Wenn keine Rauchmelder vorhanden sind, darf der Mieter sie sogar ohne Zustimmung selbst montieren oder installieren lassen.

Strom und TV-Anschluss

Mieter müssen ebenfalls die Möglichkeit haben, in ihren Räumlichkeiten Rundfunk und Fernsehen zu empfangen. Ein entsprechender Anschluss ist also zwingend erforderlich. In vielen Mietverträgen verbieten Vermieter die Anbringung von eigenen Satellitenschüsseln. Solche Zusatzklauseln sind allerdings nicht zulässig. Wenn eine bestimmte Hausoptik erhalten bleiben soll, muss der Vermieter selbst für eine gemeinschaftlich nutzbare Satellitenschüssel oder einen Kabelanschluss sorgen. Logischerweise benötigt eine Wohnung auch Zugang zum Stromnetz. Im Detail können die Vorgaben aber sehr unterschiedlich aussehen. Werden die im jeweiligen Bundesland geltenden Anforderungen diesbezüglich nicht erfüllt, kann es zu einer Mietminderung aufgrund baulicher Mängel kommen.

Eine gute Ausstattung steigert die Attraktivität für Mieter

Wer schon beim Bau einer geplanten Mietwohnung auf alle wichtigen Punkte achtet, kann ärgerliche Auseinandersetzungen mit den späteren Mietern und Mietausfälle vermeiden. Bei der Planung eines Mietobjekts ist die gesetzlich vorgeschriebene Ausstattung allerdings nicht das einzig wichtige Kriterium. Das ein oder andere Extra kann eine Wohnung für bestimmte Zielgruppen deutlich interessanter machen. Bei der Anzahl und Verteilung von Stromanschlüssen sollten sich Vermieter immer an zeitgemäßen Standards orientieren. Am Ende hängt alles davon ab, welche Personengruppen sich angesprochen fühlen sollen.